Consejos para comprar, reformar y alquilar una vivienda

En estas fechas asistimos a un boom inmobiliario en el alquiler de la vivienda, comprar, reformar y alquilar es una de las opciones de mayor rentabilidad económica.

El precio de la vivienda está a precios asumibles, una vez estallada la burbuja si bien estamos asistiendo a un incremento de las ventas en estos últimos meses… A la hora de comprar una vivienda para obtener la máxima rentabilidad es necesario conocer el mercado inmobiliario y conocer las zonas más demandadas por los arrendatarios.

Por ello a menudo los pisos que tienen 30 o 40 años a sus espaldas suelen estar en la zona centro (suelen ser zonas muy demandadas y con una ratio alta de precio del alquiler) en la periferia lo más normal es encontrar las urbanizaciones de nuevo cuño y por tanto a precios mucho más elevados.

Hay que tener en cuenta que a menudo estos pisos céntricos o apartamentos necesitan una gran inversión por lo que es mucho más fácil negociar el precio a la baja (no solo por la inversión a realizar, sino porque además suelen ser herencias, traslados a otras ciudades y suelen estar limpios de hipotecas, con lo cual cabe en negociación en el precio) y una vez reformados, el precio real de la vivienda es superior una vez incluida el coste de reforma.

¿Es realmente rentable comprar, reformar y alquilar o comprar para alquilar?

En términos generales: SI.

El precio de la vivienda ha caído por término medio entre el 45% y 50%, las Entidades Bancarias están por fin dando líneas de crédito y el Euribor esta en mínimos, dicho esto cualquier Agente Inmobiliario o profesional te va a decir que a lo largo de estos próximos años lo único que se espera es la subida de los precios de la vivienda, una vez ésta toco fondo.

Hay que añadir que la población joven, opta por el alquiler antes que por la compra, la precariedad en el mercado de trabajo y los sueldos mil euristas un desplazamiento notable hacia el mercado del alquiler.

Pero cuando menos tendrías que conocer, cual es la tasa de retorno y saber en cuanto tiempo estará amortizada la operación de compra.
Según los últimos estudios sobre alquiler la rentabilidad media se estable en un entorno de un 6% , lógicamente hay ciudades más rentables y menos rentables, que irán en función de múltiples factores ( medidas de oferta y demanda que vienen dadas por muchísimas variables como que sea de interior o de costa, grandes centros poblacionales o poblaciones más reducidas, ofertas de trabajo con población flotante, ciudades con prestigio universitario con fuerte demanda de viviendas para estudiantes….).

A la hora de fijar rentabilidad no quiere decir que comprando barato vayamos a tener una rentabilidad alta, pues como es lógico hay zonas que no son demandadas o con escasa demanda de alquiler teniendo como consecuencia un precio de arrendamiento muy barato o de difícil salida. Para evitar estas situaciones sino conoce el mercado inmobiliario de la zona, es recomendable acudir a profesionales cualificados, de la zona que le asesoren a la hora de lanzarse a la compra de una vivienda para alquilar.

Otro factor importante son los metros útiles de la vivienda, por regla general siempre es más rentable lo pequeño que lo grande (pero esto no siempre es así, todo irá en función del tipo de demanda que impere en la zona, así en una zona residencial quizás sea más rentable viviendas familiares como adosados, pareados… que pisos o apartamentos.

En las viviendas de costa situadas en primera y segunda línea de playa estamos asistiendo a un fuertísimo repunte en las ventas de viviendas y en alquiler. En Málaga y su litoral por ejemplo donde ha habido una gran cantidad de segundas viviendas en los tiempos fuertes de crisis año, 2008, 2009, 2010 hubo un exceso de oferta que provocó una caída del mercado y de los precios… Aun hoy es posible encontrar viviendas a buen precio de mercado y que con las reformas oportunas (sobre todo los situados en segunda o tercera línea de playa con unas reformas oportunas debido a la antigüedad de las mismas pueden ofertar una suculenta rentabilidad). Es por tanto importante antes de invertir en este segmento hacer un estudio previo de mercado y reconocer que tipo de vivienda es la más rentable bien sea apartamento, loft, casa o incluso viviendas de lujo como puede ser el mercado de Sotogrande a fin de correr el mínimo riesgo.

La rentabilidad viene determinada por una sencilla fórmula matemática:
(Alquiler anual de la vivienda/precio de la vivienda) x 100

De esta manera se obtiene la rentabilidad bruta, a la hora de comprar, reformar y alquilar, por lo que para obtener la rentabilidad neta hay que restar los gastos de vivienda como IBI, comunidad, seguro, impuestos….

Aún descontando todos los gastos ocasionados con motivo del alquiler (incluidos los importantes de reforma) es un mercado al día de hoy con una buena rentabilidad, lógicamente si los comparamos con otros sectores o productos como son los bancarios con un riesgo similar.