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El contrato inmobiliario de arras

El contrato inmobiliario de arras

El contrato de arras en el ámbito inmobiliario en strictu sensu , es un documento privado en el cual del comprador de un inmueble hace entrega de una cantidad de dinero o porcentaje al vendedor del mismo, sobre el precio pactado con la finalidad de hacer una reserva de compra sobre el inmueble objeto del contrato.

El contrato  de arras viene recogido en el art. 1454 del Código Civil:

“hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicado”.

 

Así, mientras en un contrato de compraventa, se trata de un contrato de adquisición de un bien inmobiliario.

En el contrato de arras se tarta de una promesa de futuro de adquisición del inmueble en los cuales comprador y vendedor están vinculados mediante una entrega de dinero que conlleva obligaciones y derechos a comprador y vendedor.

Deberíamos distinguir unidos a estos conceptos el término de señal, entendida como una opción de compra sobre el bien inmueble. 

Tipos de contratos de arras

Se distinguen tres tipos de arras, con consecuencias jurídicas muy diferentes, que vienen dadas en función del literal del contrato:

  1. Contrato de arras confirmatorias: En dicho contrato el comprador abona un precio que puede formar parte del precio total.  En este tipo de contratos hay una garantía para el comprador ya que recibe una entrega a cuenta y una garantía para el vendedor.  Para el caso de incumplimiento de contrato para cualquiera de las partes, la parte perjudicada le puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución contractual con la correspondiente indemnización por daños causados.
  2. Contrato de arras penitenciales: En este tipo de contrato ambas partes compradora y vendedora pueden desvincularse del contrato, el comprador en caso de retirarse de la compra pierde lo entregado a cuenta y para el caso de que el vendedor se retire de la venta debe devolver al comprador el doble de lo recibido.
  3. Contrato de arras penales. En este contrato su finalidad última es el aseguramiento del contrato.                                                   Queda reflejada la cantidad de dinero que pierde el comprador o que deberá devolver el vendedor sino llega a perfeccionarse el contrato. En este caso además, la parte perjudicada puede solicitar indemnización por daños y obligar a cumplimiento contractual.

Lógicamente dadas las características de estos tipos de contratos  es recomendable que la redacción de los mismos sean realizados por Agentes inmobiliarios expertos en el tema o por jurista que recoja en los mismos  la intencionalidad última de los contratantes.

¿Qué debe contener un contrato de arras?

El tipo de contrato más usado por las agencias inmobiliarias es el contrato de arras penitenciales, dicho contrato debe de recoger:

. Identificación del inmueble (localidad, calle, número, referencia catastral…)

. Identificación del/os propietario/os  (representantes legales, herederos legales…)

. Cargas del inmueble, hay que evitar sorpresas de última hora sobretodo por la parte compradora.

. Precio del inmueble y cantidades entregadas a cuenta en concepto de arras, que deberán ser restadas del precio final del inmueble.

Las arras deben constar expresamente y de forma nominativa con el fin de acreditar ante cualquier instancia el pago de las mismas.

. Tiempo para formalizar el contrato de venta. Punto muy importante ya que de no quedar claro comprador y vendedor podría alargar el contrato de forma que pueda crear inseguridad jurídica.

. Pactos. Como cualquier contrato las partes pueden acordar pactos adicionales como pueden ser los gastos de comunidad, de agua, de luz… y ayudan a perfeccionar en todos los términos el contrato.

Consecuencias en caso de incumplimiento contractual por cualquiera de las partes, que tal como se comento debe de dejar claro, que para el caso de incumpliendo, la parte compradora perderá el dinero entregado en concepto de arras y en caso de incumpliendo de la parte vendedora, ésta última deberá devolver el doble de las cantidades percibidas.

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Joaquín Toribio

Real State. Social Comunity Manager

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Hemos asistido este verano a un gran problema en Barcelona, ya que si siempre han existido el alquiler temporal, en este caso ciudad como es Barcelona, éste tipo de turismo se ha desbordado a unos limites que se ha tenido que poner coto a un campo abierto. Barcelona ha quedado completamente colapsada y los barrios típicos como son el Barrio Gótico, La Barceloneta, Las Ramblas, Plaza Sant Jaume, Plaza de Cataluña…. Ha llegado a extremos difíciles de compaginar entre un turismo sin control y los residentes. Pensemos que según Airbnb  existe alrededor de 17.000 plazas registradas en su plataforma. La Alcaldesa de Barcelona Ada Colau ha creado un equipo de personas que trabajan en la calle con el fin de localizar este tipo de viviendas ilegales, imponiendo multas que pueden llegar hasta los 60.000 € a las plataformas de Airbnb y Homeaway llegando además al extremo de enviar cartas a los propios Barceloneses para que denuncien este tipo de alojamientos ilegales y que no contaban con licencia para este tipo de negocios.

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Por Joaquín Toribio