Ley de arrendamientos urbanos: motivación

Una nueva Ley de arrendamientos Urbanos publicada el 18 de Diciembre del 2018, se publica en el BOE  el R.D 21/2018 de medidas urgentes en materia de alquiler de vivienda.  

Este R.D ha modificado en su conjunto a la LAU, la LPH, Ley de Enjuiciamiento Civil, La Ley Reguladora de las Haciendas Locales  y el I.T.A.J.D.

Las novedades en cuanto arrendamientos urbanos son importantes y a tenor del iter de de introducción al R.D la norma va ligada de manera especial a la dificultad de acceso al régimen de alquiler, precio del alquiler de la vivienda, moderación en los precios, debilidad del arrendatario, estabilidad y seguridad del arrendatario.

Como es normal, el legislador se refiere en el preámbulo al art. 47 de la Constitución Española sobre vivienda como derecho a disfrutar de una vivienda digna  y adecuada  así como a la D.U.D.H  en el art. 25  como derecho fundamental de las personas.

En la exposición de motivos se señala  la vulnerabilidad económica  y social de gran número de familias y hogares en los que se subraya que un 42%  de los hogares dedican un 40% al pago del alquiler, debido a la subida del precio de la renta.

Otro iter en la exposición de motivos  en relación a los arrendamientos urbanos  es  la escasez del parque de de viviendas en régimen de alquiler social, donde España cuenta con tan solo un 2,5 % de cubertura frente a países de nuestro entorno que rondan porcentajes de  un 15%. Motivación fundamental: la eliminación de normas y financiación que dificulten la promoción de viviendas en alquiler social por parte de la Administraciones Públicas.

Espacio importante en la exposición de motivos es el relativo a los desahucios vinculados al alquiler con un crecimiento anual del 5%.

Por último se refiere a la accesibilidad  de las personas discapacitadas, o con movilidad reducida debido al envejecimiento de la población.

Las novedades a nivel legislativo en la Ley de arrendamientos urbanos:

Ámbito de la ley:

En cuanto al ámbito de la Ley:  será de aplicación la LAU  siendo supletorio el Código Civil, con excepción a las  viviendas con superficie superior a los 300 m2, donde serán las partes quienes estimen los pactos oportunos, en caso de defecto será el propio Código Civil.

Los alquileres turísticos, estarán sometidos a la norma específica al efecto.

Duración contractual en la ley de arrendamientos urbanos:

Relativo a la duración del contrato: Los contratos  tienen una duración de 5 años cuando el arrendador sea persona física  y 7 años para personas jurídicas. La renovación contractual será de carácter anual, salvo que el arrendatario renuncie  a la renovación. El arrendador podrá pedir la resolución  contractual alegando  necesidades propias o familiares, previa comunicación de dos meses de antelación. Novedad importante es el desalojo, donde si en un plazo de tres meses la vivienda no vuelve a ser ocupada, se repondrá al antiguo arrendatario.

Para los casos de arrendamientos, en tiempo superior a 5 o 7 años, atendiendo a persona física/jurídica es factible el  pacto para que en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación contractual, por un plazo mínimo, en el caso de que no venga recogido será el del arrendamiento fijado por las partes hasta la terminación de un contrato  .

Renta :

En el ámbito de la Renta, ésta es libre con la excepción de viviendas de oficiales  (reguladas en a Ley reguladora de Haciendas Locales). La revisión de la renta podrá ser pactada teniendo como mecanismo  el Índice de Garantía de Competitividad. La revisión de renta no puede  ser superior al IPC en los contratos de renta reducida.

En cuanto a subida de la renta por motivos de obras de mejoras en la vivienda  ésta no podrá aplicarse en los primeros 5/7 años, sí en los contratos con duración mayor pero no podrá ser superior en ningún caso al 20% de la renta, aportando el propietario los documentos acreditativos del importe de las mejoras.

Gastos:

En cuanto a gastos generales las partes podrán pactar que sean a cuenta del arrendatario.

Novedad importante en la nueva ley de arrendamientos urbanos en cuanto a gastos son los relacionados a gestión inmobiliaria y de formalización contractual:  Estos corren a cargo del arrendador si es persona jurídica, con la excepción de que este hecho venga  promovido a iniciativa del arrendatario.

Fianza legal arrendaticia: mantenimiento de una mensualidad de fianza para arrendamientos de vivienda y de dos para distinto uso. Además en los contratos de 5/7 años no hay actualización de fianza, salvo en casos de prorroga contractual, previo pacto. La fianza tiene que ser devuelta al arrendatario en un plazo máximo de un mes desde el momento de entrega de llaves, si no fuere realizada la devolución de la misma en ese plazo, hay que incrementarla en el precio del interés legal del dinero.

Cabe solicitar garantías complementarias, nunca podrán ser monetarias.  En los contratos de vivienda de duración 5/7 años no pueden ser superior a dos mensualidades de renta.

En cuanto a los contratos firmados con anterioridad, como es natural viene regulados por la ley 29/1994  de Arrendamientos Urbanos.

Al inicio del artículo, y en la exposición de motivos se participa la obligación de mejoras para accesibilidad, obligando a las comunidades de propietarios a tener un fondo de reserva de un 10% . Cuando  haya ayudas públicas y la Comunidad tenga acceso a las mismas en cantidad de un 75% del importe, éstas deben ser destinadas a accesos a la vivienda.

Medidas en relación a los desahucios:

Medidas relativas a desahucios: Coordinación con los servicios  sociales de los ayuntamientos a fin de conseguir otras alternativas en el caso de lanzamiento:

“Cuando un juez notifica a los servicios sociales el lanzamiento de una familia, éstos deberán realizar un informe y remitirlo al juzgado y una vez que el juez lo reciba alertando de la situación de vulnerabilidad de esa familia se interrumpirá el desahucio durante un mes  si el propietario es persona física  y dos meses si es jurídica.”

Medidas fiscales:

Remisión a la ley reguladora de las Haciendas Locales:

1º eliminación de repercusión del IBI al arrendatario del inmueble si el alquile del mismo es de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

2º Recargo del 50% en el IBI, en el caso de inmuebles de uso residencial que estén desocupados de manera permanente.

3º Los ayuntamiento podrán establecer bonificaciones de hasta un 95% en el IBI para aquellas viviendas que sean dedicadas al alquiler en precios limitados.

4º exención de impuesto sobre T.A.J.D  para arrendamientos de vivienda de uso estable y permanente.

Nuestra Agencia   Inmobiliaria en Algeciras  es participe de la importancia de esta Ley de arrendamientos urbanos que hay tener en cuenta los profesionales del sector inmobiliario  a la hora de redactar nuevos contratos de alquiler y del que es oportuno no solo conocer, sino de obligada lectura el B.O.E con relación a las modificaciones.