nueva ley del alquiler. R.D 7/2019

Es la Diputación permanente quien convalida mediante Real Decreto la nueva ley del alquiler de vivienda.

El gobierno del PSOE a través de la Diputación permanente resuelve la convalidación del  Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en vez de ser resuelto por el Congreso de los Diputados, debido a la disolución de las Cámaras el pasado 5 de marzo.

Para poder sacar adelante este Decreto Ley era suficiente el voto positivo de 33 diputados de la Diputación permanente.

Una votación muy ajustada ya que el resultado fue de 33 votos a favor, 31 en contra y 1 abstención.

Para poder sacar adelante la nueva ley del alquiler,este Decreto Ley el PSOE ha contado con los apoyos de Podemos, ERC, PDeCat, PNV, Compromis y EH-Bildu, votando en contra PP y Ciudadanos, siendo PNV el dador del voto en abstención.

Decretos Leyes

Los Decretos Leyes según la Constitución se realizan en situaciones de extraordinaria y urgente necesidad, caso que entendemos que no es el que acontece con respecto al alquiler de vivienda y que debería ser debatido cuando menos en el Parlamento como un procedimiento legislativo ordinario, dado la importancia que tiene para los ciudadanos el tema de la vivienda.

Y ello por mucho que el PSOE lleve en su programa la reforma con una nueva ley del alquiler de vivienda.

Son muchas voces las que critican lo que se ha venido en llamar los «viernes sociales» y que en tiempo de descuento el Ejecutivo debería mantener un perfil bajo , a la espera del resultado de las elecciones.

Lo cierto es que el PSOE incluyendo este Real Decreto, debido a su debilidad y a estar gobernado con solo 84 diputados,   ha cambiado en el espacio de tiempo de tres meses las normas sobre el alquiler de vivienda, provocando inseguridad jurídica tanto a arrendadores como a arrendatarios.

derogación del R.D 21/18 de 18 de diciembre

Queda pues derogado la anterior norma de ley de arrendamientos urbanos. El Real Decreto ley 21/2018 de 18 de Diciembre al no ser convalidada en el Parlamento.

Son muchas las voces críticas, (inmobiliarias, grandes fondos y socimis)las que se manifiestan contra el nuevo R.D sobre vivienda y alquiler  por considerar que limitan lesivamente los derechos de los arrendadores y que pueden llevar a una tensión del mercado de alquiler, a una reducción de la oferta del actual parque de viviendas en alquiler y por consiguiente a un alza de los precios.

Por otro lado está la inversión extranjera, sobre todo a través de los grandes fondos  y las  socimis los  grandes tenedores de viviendas e inversionistas, que ante una ley excesivamente dura, la inseguridad jurídica… pueden doblegarse a no invertir en ladrillo para destinarlo al alquiler.

Este nuevo R.D conserva muchas de las medidas recogidas en el R.D 21/18 como es la ampliación de los contratos de tres a cinco años y siete si es persona jurídica, limitación de subida del precio del alquiler como máximo al IPC…

principales novedades en los contratos de vivienda habitual

. Ampliación de plazos contractuales  que son de cinco años y siete para personas jurídicas. Recordemos asimismo que en las   modificaciones en LAU en la Ley 4/2013 los contratos de vivienda habitual eran de 3 años.

. La prórroga contractual tácita, pasa a ser de cuatro meses, en el que el arrendador dispone para comunicar al arrendatario la no renovación contractual y será de dos meses el tiempo que dispone el arrendatario para indicar a la propiedad la finalización de contrato.

. Los gastos de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador para el caso de que éste sea persona jurídica.

. Limitación de subida del precio del alquiler de la vivienda ligada como máximo a la subida del IPC.

. Novedad importante en esta nueva ley del alquiler es la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, donde las CC AA podrán desarrollar índices y desarrollar sus políticas en materia de vivienda.

. Cuando se proceda a venta de una vivienda alquilada, el nuevo propietario queda obligado y subrogado al contrato de alquiler primitivo en el plazo de 5 años y 7 si es persona jurídica.

. En determinados casos  como son fallecimiento del inquilino, menores y discapacitados cabe la subrogación contractual.

viviendas turísticas

Quedan excluidas este tipo de viviendas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Queda suprimida que las viviendas turísticas, sean comercializadas únicamente por los canales turísticos y se traslada a lo establecido en la norma turística del sector.

Además se reforma el régimen de propiedad horizontal, donde habrá que contar con mayorías cualificadas en las comunidades de propietarios, las cuales pueden limitar, establecer cuotas o solicitar el incremento de la participación de los gastos de comunidad con un límite máximo de un 20%.

medidas para caso de desahucio

. El órgano judicial competente debe fijar día y hora de lanzamiento judicial.

. Comunicación con los servicios sociales para el caso de hogares con vulnerabilidad manifiesta,donde habrá suspensión de lanzamiento hasta que los servicios sociales  adopten las medidas oportunas, disponiendo de 1 mes de suspensión y de 3 meses de suspensión para el caso de que el demandante sea persona jurídica.

medidas fiscales

Los ayuntamientos podrán establecer bonificaciones con límite del 95 %  en el IBI en el caso de viviendas con precio de alquiler limitado.

Exención del ITP y AJD en la suscripción de contratos de vivienda habitual , por lo tanto queda eliminado el impuesto de transmisiones patrimoniales  por parte del arrendatario en todas las comunidades autónomas.

Lo que está claro con este  RD 7/2019 es que los propietarios de viviendas tratarán de ser mucho más selectivos buscando perfiles sin riesgos y que van a ser perjudicados mileuristas, personas con contratos temporales, autónomos, personas en riesgo de exclusión social… y es muy probable que viviendas que hasta ahora se habían destinado al alquiler sean retiradas del mercado.

A la postre lo último que puede suceder es que ante la falta de viviendas de alquiler haya un incremento del precio del alquiler…

Habrá que ver cómo se desarrolla el mercado inmobiliario en los meses venideros para conocer los efectos sobre el mercado inmobiliario con esta nueva ley del alquiler.