Desarrollo inmobiliario Algeciras y Campo de Gibraltar: venta de viviendas

El desarrollo inmobiliario para este año 2017 en relación a la venta de viviendas es claramente alcista según nuestras previsiones y las previsiones de los gurús y analistas inmobiliarios. Todo parece indicar que habrá una expansión suave y duradera en el tiempo.

La tendencia al alza en la venta de viviendas viene determinado por dos variables fundamentales: el mantenimiento de crecimiento del empleo y mantenimiento de los tipos de interés.

Serán por tanto las familias jóvenes o singles con estabilidad laboral los que opten por la compra de vivienda y en precios que oscilen en una ratio de los 150.000 Euros.

Es verdad que durante el impass donde hemos estado con un Gobierno del PP en funciones ha habido un periodo de incertidumbre tanto a nivel nacional como internacional que han afectado de manera negativa hasta que se logro formar gobierno y dotar los PGE.

Tendencia:

Por lo tanto es de esperar en cuanto a desarrollo inmobiliario  un crecimiento en construcción de nuevas viviendas, sobre todo en los próximos 3 años, principalmente en Barcelona, Madrid, País Vasco, Málaga y Baleares.

Para la tasadora TINSA los planes son de venta de viviendas de alrededor de 500.000 casas para el 2018, un sector que recordemos ha sido un auténtico motor de crecimiento de la economía española y que arrastraba en su bonanza a los demás sectores económicos.

Todo parece indicar que habrá una evolución contenida debido al stock de viviendas en manos de la Banca y el poco tirón de la demanda interna, salvo en los mercados inmobiliarios de Madrid y Barcelona, debido a la escasez de vivienda.

Desarrollo inmobiliario: venta de viviendas  Campo de Gibraltar

Muchos analistas piensan que lo que en un principio  el Brexit iba a resultar negativo, Brexit Campo de Gibraltar y Costa del Sol  en relación a la posible caída del precio de venta de viviendas debido al mercado británico puede ser un hecho favorecedor tanto para el mercado Madrileño como el de Barcelona, debido a la posible reubicación de la City Londinense.

Las cifras hablan por si solas y dicen que durante el 2016 se vendieron casi 404.000 viviendas, de ellas un 80 % aproximadamente era vivienda de segunda mano (incremento del 13,6%), en el 2015 (incremento del 11,5%), en el 2014 (incremento del 2%).

La venta de viviendas de segunda mano: el motor de recuperación del sector

Es el mercado inmobiliario de segunda mano el principal motor de recuperación de venta de viviendas (no obstante debemos tener en cuenta que para INE, las viviendas con mas de 2 años son viviendas de segunda mano a lo que se añade las viviendas vendidas por la Banca.

En cuanto a la vivienda nueva, ésta ha bajado un 1,7%, pero hay que señalizar un repunte importante de nuevas promociones inmobiliarias.

Es el mercado de alto standing donde continuará en expansión, viviendas de segunda mano  con buena ubicación, apartamentos y viviendas en zona de costa habrá también una demanda importante en potencia, mientras caen en precio las viviendas antiguas y de herencia.

Por CC.AA ha habido un crecimiento en la venta de viviendas en todas, destacando Baleares con un 31%, Cataluña con un 20% y Extremadura con un 18 %.

Clausulas suelo: consecuencias

Habrá que estar muy pendiente de las últimas sentencias judiciales sobre las cláusula suelo ya que éstas pueden encarecer el crédito hipotecario y hacer que disminuyan por tanto la venta de viviendas, ya que la justicia europea ha sentenciado a la devolución de lo cobrado por la cláusula suelo, según las últimas estimaciones pueden rondar los 4.000 millones de euros. Este hecho va a hacer que se encarezcan los préstamos hipotecarios con incrementos en los diferenciales de las hipotecas con tipo variable y un probable aumento de comisiones.

Hemos de destacar el incremento importante en hipotecas a tipo fijo, debido fundamentalmente a la búsqueda de eliminaciones de riesgo (alrededor de 1/3 de los nuevos hipotecados lo hacen mediante esta fórmula).

Desarrollo inmobiliario: alquiler de vivienda

 La tendencia de desarrollo inmobiliario en cuanto al alquiler  continuara siendo el foco principal de operaciones inmobiliarias, siendo protagonistas indiscutibles por contrataciones Madrid y Barcelona con cifras de hasta 40.000 contratos anuales por ciudad, seguidas de Baleares, Málaga, Valencia…debido en gran medida a una mayor movilidad geográfica de los trabajadores, bajo salario de la población joven y sobretodo a un cambio de mentalidad en cuanto ya se piensa que “el alquiler  es dinero tirado” .

Según estudios hechos al respecto las viviendas más demandadas son pisos o casas de 3 dormitorios en las zonas periféricas. Si durante el pasado año el precio del alquiler  de estos tipos de viviendas rondaba los 540 Euros, para este año se espera una subida de unos 60 Euros más, debido principalmente a la escasez de viviendas de alquiler.

¿Se puede hablar de burbuja inmobiliaria en el alquiler de viviendas? 

Todo parece indicar que no es así, simplemente ha habido una traslación de propietarios a arrendatarios, que a la postre a provocado un incremento del precio medio del alquiler.

Pensemos que en la actualidad hay un 23% de la población española en viviendas de alquiler, frente a tan solo un 7% hace tan solo 10 años atrás.

Los hechos que han provocado esta migración de propietario a arrendatario son la inestabilidad laboral y la pérdida de poder adquisitivo en estos últimos años, a pesar de que tras la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda bajaron en torno al 45%.

perfiles de arrendatarios

El perfil del inquilino es persona joven o parejas con movilidad de trabajo  (entre los 25 y 35 años), independientes, con pocos recursos económicos y que como última instancia están obligados al alquiler.

Es de esperar la implementación de los servicers, sociedades surgidas de las antiguas inmobiliarias de las Entidades Bancarias, controladas por fondos internacionales y que funcionan como entidades gestoras con el fin de prestación de servicios y cuya función es la de poner orden, controlar y optimizar las carteras inmobiliarias.

Al día de hoy funcionan Servihabitat controladas por el Fondo  TPG y Caixa Bank, Haya controlada por  el Fondo Cerberus, Altamira controlada por el Fondo Apollo Global Managemenent y Banco Santander, Solvia inmobiliaria del Banco Sabadell  y Aliseda inmobiliaria del banco Popular como principales servicers, esperándose una probable concentración.