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avalista hipotecario y avalista arrendatario

avalista hipotecario y avalista arrendatario

 Definición de avalista:

El concepto de avalista lo define el C.C en el art. 1.822 “ Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste”.

Así pues el concepto de avalista es aquella persona garante tanto en un préstamo como en cualquier otro negocio y que conlleva el pago tanto de la deuda del principal como de sus intereses en el caso de que el titular no pueda afrontar la deuda contraída.

Es norma general que a la hora de alquilar o   , el propietario arrendador  o “El Banco” busque garantías de pago para asegurase el pago de la renta o del préstamo solicitado.

Si en los tiempos de bonanza económica y cuando el crédito de los bancos era accesible, se realizaron multitud de operaciones hipotecarias, muchas de las mismas sujetas bajo la forma de aval, al día de hoy estas mismas Entidades Bancarias protegen sus intereses mediante la fórmula del avalista.

La normalidad es que los bancos concedan entre un 70% y un 80% del valor de la financiación del inmueble.

Dicho esto los bancos exigen aval en hipotecas para créditos superiores a ese 70% u 80%, o bien para aquellas personas que no disponen de trabajo fijo o que según la Entidad bancaria no son a su juicio garantes del pago por si mismas.

avalista hipotecario y avalista arrendatario

Un avalista hipotecario, es una garantía de pago bancaria, cuyo fin último es garantizar el pago a la Entidad financiera, respondiendo en caso de impago del titular de la deuda.

Un   con  avalista, responde en los mismos  términos que el avalista hipotecario. En este caso el propietario  del inmueble solicita como garantía de pago a persona fiadora para el caso de impago de la renta.

Lo normal es que un  avalista sea una persona con trabajo e ingresos fijos, incluimos dentro de estos a los pensionistas (que por otra parte han sido los mayores avalistas en nuestro país al disponer tanto de patrimonio como de ingresos fijos por pensión), además éstos no deben de tener deudas o cuando menos deuda en cuantía pequeña y estar dentro de los ficheros de solvencia patrimonial.

Siempre ha recomendado en las operaciones con aval el estar muy informado antes de firmar, a fin de evitar  o minimizar los riesgos inherentes en este tipo de operaciones.

Por desgracia hemos visto como padres que avalaron en su día a sus hijos en operaciones de alto riesgo, envueltos en problemas ya que el avalista avala con todos sus bienes, los presentes y los futuros y además la responsabilidad de no extingue con la muerte del avalista.

Dicho de otra forma avalista y titular de la hipoteca tienen las mismas obligaciones de pago, pudiendo el banco reclamar a ambas partes.

Por lo tanto si se avala hay que procurar avalar con bienes limitados y no poner en riesgo toda la masa patrimonial del avalista.

Renuncia a orden, división y excusión

Recuerda que los fiadores solidarios  renuncian a los beneficios de orden, división y excusión.

. Orden (el banco reclama al avalista después de haber reclamado al titular de la hipoteca)

. División (para el caso de que haya varios avalistas se exigirá el cumplimiento de la deuda de manera proporcional a cada uno de los avalistas).

.Excusión (exigencia de ir en primer lugar contra el patrimonio del titular  de la deuda y a continuación contra el patrimonio de los fiadores o avalistas)

Por otro lado los bancos exigen que deudor y fiador sean solidarios entre ellos.

Así pues, en  beneficio de orden cuando hay incumplimiento de pago, el banco puede actuar contra cualquiera de los deudores, en cuanto a la renuncia al beneficio de división el acreedor puede reclamar a cualquiera de los deudores sin división de patrimonio y por último en cuanto se renuncia al beneficio de excusión puede ocasionar a que lleve el actuar primero contra el avalista.

 

minimizar riesgos

A nuestro juicio  y a fin de minimizar riegos, nuestra recomendación  a los titulares de préstamos hipotecarios la de poner una segunda garantía, otro inmueble, de esta forma la responsabilidad hipotecaria disminuye sustancialmente, ya que para el peor de los casos y si el deudor no puede pagar la deuda el Banco ejecutaría ambas propiedades subastándolas y para el caso de que no se cubriera el pago el avalista respondería con el resto.

Así pues el avalista si dispone de liquidez y ante el impago del titular respondería por la deuda pendiente y no con su propiedad.

Otra de las formulas utilizadas es la de avalista y titular de la hipoteca, pero no de la casa. Fraude de ley a nuestro juicio.

Otro punto a tener en cuenta para el caso de  ser avalista hipotecario, es ser avalista y titular de la hipoteca a fin de conocer en todo momento los pagos que se realizan y si hay una situación límite poder participar en la resolución.

El aval permanece durante toda la vida de la hipoteca y puede darse el caso de que avalista necesite acudir al Banco para pedir un préstamo o un crédito (reforma de hogar, necesidades sobrevenidas… ) teniendo limitada su concesión al estar sujeto al aval, teniendo como solución una novación hipotecaria (casa por otro lado harto difícil ya que los bancos no están dispuestos a perder garantía de pago).

El avalista arrendatario asimismo permanece como fiador  del titular del contrato de alquiler hasta la extinción del mismo.

Sobregarantia hipotecaria

Es cierto que los Bancos ante el afán de proteger el crédito hipotecario pidan garantías de pago en el valor igual o superior al bien hipotecado (previamente tasado)  con lo cual se produciría una sobre garantía  ya que el Banco ante el impago saldaría su deuda tras la subasta del bien hipotecado, sin necesidad del avalista.

Hecho este en el se podría pedir la nulidad del aval,  ya que nos veríamos en una situación tremendamente  injusta puesto que en caso de impago del titular del préstamo hipotecario, el banco podría quedarse con el bien hipotecado y con los bienes del avalista.

En definitiva ante un hecho tan importante como es la ser avalista y poner en riesgo los bienes del avalista, ya que  responde con sus bienes, nómina, o ingresos  por la deuda no pagada y además sin beneficio ya que la propiedad o el alquiler del inmueble no es suyo, respondiendo con sus bienes presentes o futuros  nuestra recomendación es la de que en todo momento conozca los riesgos inherentes a este tipo de operaciones y para que el caso de que seas avalista conozca todos sus derechos y obligaciones a los que se va a someter.   

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