ElijoCasa, inmobiliaria en el Campo de Gibraltar

ElijoCasa, analiza de forma sucinta las modificaciones más importantes que la antigua Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) en comparación con la actual Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas Ley 4/2013 de 4 de Junio que ha introducido numerosos cambios, dando un mayor peso a la flexibilización del contrato y sobretodo a la voluntad de las partes a fin de determinar derechos y obligaciones contractuales, teniendo remisión al Código Civil como norma de aplicación supletoria. La actual Ley deja sin efecto la extinta Ley de arrendamientos Urbanos que nos ha servido de soporte legal durante 2 décadas.

 Novedades ley de arrendamientos urbanos

1. Duración del contrato de alquiler.

La duración mínima para los contratos de vivienda es de 3 años, en lugar de los antiguos 5 de la Ley de arrendamientos Urbanos. Una vez finalizado los 3 años, el contrato será prorrogado de forma tácita por 1 año, salvo con indicación de cualquiera de las partes en sentido contrario con 30 días de antelación.

Además como novedad podrá haber resolución contractual en el caso justificado de necesidad de la propiedad del inmueble en situaciones tales como utilización de la vivienda de manera permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consaguinidad, adopción, separación, divorcio o nulidad matrimonial, eso sí mediante notificación previa al arrendatario de 2 meses de dicho hecho.

2. Desistimiento de contrato.

Una vez transcurrido los primeros 6 meses de contrato, con comunicación previa de 30 días, el arrendatario podrá desistir del contrato pactado, no obstante pueden pactarse compensación a la propiedad del inmueble en equivalencia a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

3. Actualización de la renta.

Las partes podrán negociar la actualización de la renta, durante la vigencia del contrato, aplicando la subida del IPC sino hay pacto entre las partes contratantes.

4. Reformas

Para el caso de que el inquilino plantee reformas en la mejora de la vivienda, cabe acuerdo con la propiedad para que sean descontadas del precio de la mensualidad.

5. Derecho de adquisición preferente.

Cabe pacto de renuncia del arrendatario a este derecho, además el arrendador tiene que notificar la venta del inmueble al arrendatario con 30 días de antelación ante la formalización de la transacción de la compraventa del inmueble.

6. Agilización del desahucio.

Para el caso de morosidad en el pago de la renta, el inquilino dispone de un plazo de 10 días para el pago de las rentas pendientes desde la fecha del requerimiento, con rescisión del contrato e inicio de desahucio. Hay por tanto una reducción importante tanto en tiempo como en notificaciones con respecto a la antigua Ley de arrendamientos Urbanos. El arrendatario puede evitar el juicio, el lanzamiento o desahucio para el caso de pago de las rentas pendientes de cobro.

7. Venta

Un comprador que adquiera una vivienda que se encuentra alquilada no tiene porque respetar el contrato de arrendamiento, salvo que dicho contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el comprador estará obligado a lo estipulado en el contrato Con referencia al Registro de la Propiedad, éste sirve como garante de los derechos de propietarios e inquilinos a fin de que surtan efectos frente a terceros.

8. Separación, divorcio…

Con la nueva ley el titular del contrato es aquella persona que hace uso de la vivienda y no la persona o cónyuge que firmo el contrato.

9. Registro de sentencias para morosos.

Creación de registro de personas con incumplimiento de contrato de arrendamiento, con sentencia firme en procedimiento de desahucio, con la exclusiva finalidad de ofrecer información a otros arrendadores del incumplimiento de obligaciones de pago. Aquellas personas que estén incluidas en el Registro podrán solicitar la cancelación de la inscripción una vez satisfechas la deuda por la que fue condenado.

10. Fianza.

La fianza se actualizará y condicionará al cumplimento de los 3 años de contrato.

11. Certificados energéticos.

Desde el 1 de junio es obligatorio el certificado de eficiencia energética tanto para la venta como para el alquiler con contratos de más de 4 meses. El certificado tendrá una vigencia de 10 años y será emitido por técnico autorizado debiéndola aportar el propietario. Las sanciones para el dueño de la vivienda en el caso de inexistencia de dicho certificado oscilan entre los 300 y 6.000 €.

12. Alquileres turísticos.

Exclusión de los arrendamientos temporales con fines turísticos. Así su regulación y fiscalidad, como actividad económica estará controlada a todos los efectos por las comunidades autonómicas.

13. Notificaciones

Las partes podrán designar un correo electrónico como vía de comunicación una vez garantizada la autenticidad de la comunicación y de su contenido, quedando constancia tanto de remisión como de recepción de emails con respecto al objeto del contrato.

ElijoCasa, entiende el contrato como un hecho fundamental para las partes contratantes, así con anterioridad a la firma del contrato, nuestra inmobiliaria envía con antelación suficiente los contratos a arrendador y arrendatario a fin de que puedan ser revisados y contrastar que todas las partes están de acuerdo en los términos contractuales. Por supuesto aclara cualquier duda asesorando y ayudando a las partes contratantes con la única finalidad de llevar a buen puerto el alquiler de la vivienda y los términos a que se someten las partes.