Los alquileres se disparan (y los desahucios)

Si durante el tiempo de la burbuja inmobiliaria la mayor cantidad de desahucios vinieron por el impago de la hipoteca de la vivienda en propiedad, al día de hoy tal y como se expuso en el artículo precio de alquiler de viviendas por las nubes – Elijo Casa, es la principal causa de los desahucios.

Aunque es evidente y palmario que la recuperación económica ha llegado a nuestro país, esto es en cifras macroeconómicas, pero la realidad es que los sueldos o bien se mantuvieron o bien han bajado, dándose además un nuevo fenómeno y es la precariedad laboral, esto es persona trabajando, pero con escasos recursos económicos, debido a sueldos de 600 o 700 Euros.

Este hecho ha dado lugar a un incremento de los desahucios y de lanzamientos judiciales en el alquiler tanto de viviendas como de locales comerciales.

Las cifras son explicitas, en el primer semestre del año 2017, y según nota del CGPJ el aumento viene dado por el alquiler de viviendas con 9.612 lanzamientos (el 56,4% del total) lo que en cifras supone un aumento del 5,8% con respecto al primer trimestre del 2016.

Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, por este orden han sido las que han liderado los desahucios (atendiendo exclusivamente al alquiler de viviendas).

La agilización del desahucio, viene dada por la LAU, Ley 4/2003 de Ley de medidas de flexibilización y fomento del alquiler, principalmente en su artículo segundo, que modifica la ley procesal con respecto al alquiler de bienes inmuebles.

¿Cuáles son las consecuencias por el impago del alquiler de la vivienda?

Como premisa previa antes de la vía judicial por el impago de la renta del alquiler, lo aconsejable es la vía amistosa mediante el acercamiento de las partes arrendadora y arrendataria para saldar la deuda. Si tras el acercamiento del as parte, esta vía es infructuosa, no se tiene más remedio que acudir a la justicia.

Hemos de tener en cuenta que el tiempo de solución a través de la justicia puede oscilar entre 3 y 8 meses (Este tiempo irá en función de principalmente de la carga de trabajo del juzgado que lleve la causa).

Consecuencia directa, que ha ocasionado el considerable aumento del impago del alquiler en estos dos últimos años, es el aumento del seguro de alquiler de vivienda (productos donde las aseguradoras han incrementado este nicho de negocio entre un 30% y un 40% y siguen aumentando).

Cuando se va al juzgado para interponer una demanda por impago de la renta se acude tanto para el pago de la renta, así como de las cuotas que no se hayan satisfecho hasta el momento del juicio, como por los gastos por consumos (agua, luz, gas ciudad…) incluyendo el desahucio judicial y las costas procesales que incluyen abogado y procurador.

Los desahucios por impago de alquiler superan a las ejecuciones hipotecarias

Podemos poner las medidas oportunas y que estén en nuestra mano para escoger un inquilino y evitar en la medida de lo posible el impago de la renta, esto es: solicitud de fianza legal arrendaticia, solicitud de aval bancario, solicitud de avalista (acreditando solvencia económica) y seguro por impago de alquiler.

Una vez que el inquilino no paga el alquiler, y puesto que el arrendatario tiene la posesión del inmueble, no tiene más remedio que actuar por acuerdo o por la justicia, lógicamente el arrendador no puede por motus propio entrar a la vivienda, cambiar los bombines de la cerradura o dejar de pagar los consumos de agua y luz ya que con casi toda seguridad el inquilino del demandará por coacciones o por allanamiento de morada.

Es importante conocer que el inquilino una vez no realice el pago del alquiler del primer mes, puede éste enervar y liquidar la deuda y continuar como arrendatario, con lo cual es recomendable esperar cuando menos dos meses de impago y realizar la oportuna demanda por incumplimiento de contrato.

Cuánto tarda un desahucio de alquiler

Por otro lado, si el inquilino se opone a la demanda, se señalaría fecha de juicio. Además, para el caso de que el inquilino ni enerve ni se oponga a la demanda, el procedimiento se agiliza de forma considerable hasta que haya resolución expresa del juzgado y fecha de lanzamiento.

Los desahucios se dirimen mediante juicio verbal, con asistencia de abogado y procurador, pero para el caso de demandas con peticiones monetarias inferiores a 2.000 Euros, no es necesaria la asistencia de letrado, acudiendo al proceso monitorio.

Será necesario por parte del procurador y en el momento de presentar la demanda: contrato de alquiler de la vivienda, poder general para pleitos, notificaciones hechas por buro fax reclamando la deuda por la vía extrajudicial, recibos de consumos de impagos y escritura de propiedad.

Otra de las situaciones a tener en cuenta es la figuración en el contrato de alquiler de varios inquilinos y si estos responden a la deuda de forma mancomunada (cada uno responde por su débito) o de forma solidaria (respondiendo cada uno por el impago total del alquiler), para el caso de que no se haya recogido este hecho en el contrato, el juzgado resolverá conforme a ley, esto es de forma mancomunada y a partes iguales entre los deudores.

El proceso de lanzamiento en los juicios por desahucio viene recogido en el art.  440 de la LEC y viene producido siempre y cuando el inquilino no haya desalojado voluntariamente la vivienda.

El inquilino puede optar bien por la entrega de llaves de forma voluntaria o por medio del uso de la fuerza pública en uso de la resolución practicada por el Juez sentenciador, levantando la Comisión Judicial acta tanto del lanzamiento como del estado del inmueble.

Por último, está el cobro de la deuda. Una vez sentenciado el Juez, a los 20 días es sentencia firme, contando el arrendador con un plazo de 5 años para la ejecución de la sentencia.

Visto todo el procedimiento y como regla al respecto siempre es aconsejable “un mal acuerdo que un buen juicio”.