Por qué los precios de la vivienda en España han aumentado

Al analizar los datos que explican por qué los precios de la vivienda en España han aumentado el aumento del 8% en el mercado inmobiliario español, es relevante centrarse en la determinación del precio: oferta y demanda

La semana pasada, el Colegio de Registradores reportó un aumento en el índice de precios de vivienda repetido de 7.7% a nivel nacional.

De los muchos indicadores de precios de la vivienda, la venta repetida de viviendas es una de las de mayor calidad estadística, ya que solo registra el precio de compra de la misma propiedad, por lo que nos aísla de las variaciones de precios (el precio de una casa en Madrid es no es lo mismo que el de una casa en León, por lo tanto, estos ajustes deben hacerse).

En cuanto a la oferta , la producción de nuevas viviendas en España, en unas 42,000 unidades, continúa en niveles históricamente deprimidos.

Por lo tanto, España ha construido un promedio de 244,000 casas por año durante los últimos 20 años, y en el pico del mercado, llegó a 647,000 casas por año.

Por otro lado, el inventario de casas vacías se ha reducido, no solo en términos absolutos, sino en muchas provincias representativas en población (Madrid, Barcelona, ​​Valencia, Sevilla, Vizcaya, Málaga …). El inventario de casas nuevas vacías está por debajo del promedio histórico, es decir, ha desaparecido en términos económicos.

Por el lado de la demanda , la compra y venta de casas ya está a una tasa del 15% anual, encadenando tres años de aumento. El 87% de las compras son hechas por españoles que solicitan más viviendas por varias razones.

• En primer lugar, la vivienda se ha convertido en un activo de inversión atractivo debido a la rentabilidad (la suma del aumento en el precio de la vivienda y el rendimiento del alquiler , que oscila entre el 4% y el 6%); debido a su riesgo limitado, porque todavía está a precios razonables, como explicaré más adelante; y sus alternativas de inversión, ya que la gran mayoría de los activos alternativos se encuentran en una burbuja económica.
• Segundo: la creación de empleo genera una mayor capacidad de demanda y, en general, la reducción del desempleo es un buen indicador para predecir el precio de la vivienda, ya que ambos se mueven con una correlación inversa (menos desempleo equivale a un aumento en los precios de la vivienda).
• Tercero, el apetito de los hogares para comprar una casa aumenta cuando los salarios comienzan a subir; en el que una bolsa de valores de la demanda retenida comienza a liberarse durante los años de crisis; cuando los balances familiares son saludables (hoy, las familias españolas presentan un equilibrio envidiable); y cuando hay un buen acceso al financiamiento, es decir, una abundancia de préstamos hipotecarios a precios óptimos, tanto a interés variable, que representa el 60% de las nuevas hipotecas, como a interés fijo, el 40% restante.

La escasa oferta y la gran demanda provocan el aumento del precio

La demanda externa ha venido experimentando aumentos constantes durante años, hasta el punto que el porcentaje de extranjeros que compran viviendas en España se ha triplicado, alcanzando dimensiones muy significativas en provincias como Málaga, Barcelona y Alicante. La vivienda española es una inversión atractiva (en promedio, alrededor de 1.600 euros por metro cuadrado) para los compradores extranjeros, en su mayoría europeos, que disfrutan de un alquiler promedio un tercio más alto que el nuestro.

La escasa oferta y la alta demanda dan como resultado el aumento en el precio de cualquier activo, en este caso, la vivienda española. La pregunta obvia que se genera es,

¿Nos enfrentamos a una burbuja como las que son evidentes en otros activos? Opinamos que la respuesta es no, debido a varios factores.

Por un lado, se puede decir que el sector de la vivienda está en una burbuja, si el precio pagado por él, en años de ingreso familiar, está por encima del promedio histórico, o si el porcentaje del ingreso familiar que se ahorra para comprar un el hogar está por encima del promedio histórico.

En ambos factores, se puede concluir que no estamos en el territorio de la burbuja. Por el lado de la oferta hipotecaria , es cierto que los bancos españoles aportan unos 40.000 millones de euros de financiación en nuevos créditos hipotecarios, pero esta dimensión es muy pequeña si tenemos en cuenta que en 2007, se otorgaron 180.000 millones en créditos hipotecarios.

En conjunto, las nuevas hipotecas están creciendo al 20%, pero el saldo pendiente de la hipoteca continúa disminuyendo (reembolsamos más dinero en hipotecas que las nuevas otorgadas).

Además, y muy importante, hoy compramos viviendas con ahorro español, y tenemos unos 20,000 millones de euros (2% del superávit del PBI) para pagar la deuda externa y canalizar nuestros ahorros al resto del mundo, mientras que en 2007 compramos casas con un volumen indiscriminado de ahorro externo, que se tradujo en un grotesco déficit de cuenta corriente que alcanzó el 10% del PBI, que cuando se cortó provocó, entre otras cosas, la enorme crisis.

La recuperación del sector de la vivienda es una gran noticia que conduce a una fuerte creación de empleo, más recaudación de impuestos, lo que ayudará a reducir el déficit, aumentar la confianza del consumidor, limpiar los balances bancarios, y más.

Sin embargo, no es conveniente que nos descuidemos. Varios años de aumentos de precios de la vivienda por encima del aumento en los alquileres pueden generar una nueva burbuja, especialmente si la financiamos con ahorro externo.